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上海法院首次“喊停”經適房出租:合同無效

時期:2016-09-02    來源:澎湃新聞網
 
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  9月1日,上海市第一中級人民法院對一起經濟適用住房租賃糾紛案作出二審判決,認定房主與承租人之間的租賃合同無效,并對相關收益予以收繳。

  經濟適用住房出租該“喊停”了。

  9月1日,澎湃新聞記者從上海市第一中級人民法院獲悉,當日該法院對一起經濟適用住房(下稱“經適房”)租賃糾紛案作出二審判決,認定張女士作為涉案經適房的有限產權人之一,與承租人齊先生之間的租賃合同無效,并對相關收益予以收繳。該判決系上海法院首次以民事制裁的形式“喊停”經適房出租行為。

  據法院透露,2010年,張女士一家因住房困難,經申請以單價4562元每平方米的價格購得上海松江某小區經適房一套。當時相同地段、質量的普通商品住房的市場價格為8099元每平米。

  經適房是指政府提供政策優惠,限定套型面積和銷售價格,按照合理標準建設,面向城市低收入住房困難家庭供應,具有保障性質的政策性住房。

  張女士在與經適房開發商、上海市徐匯區住房保障中心三方共同簽訂的《上海市經濟適用住房預售合同》中明確約定:張女士等人通過購買取得涉案房屋的有限產權,同時承諾,購買的經濟適用住房供購買申請戶居住使用。在未經許可的情況下,張女士等一方不得轉讓、出租、出借、贈與或者改變房屋使用性質,并不得設定除經濟適用住房購房貸款擔保以外的抵押權。

  2014年6月,張女士將購得的經適房出租給齊先生并簽訂租賃協議。次年7月,齊先生又將房屋轉租出去。事后,張女士發現齊先生擅自轉租行為,遂向法院起訴,提出解除與齊先生之間的租賃合同并要求齊先生支付房屋使用費等訴請。

  一審法院審理后,判決解除張女士與齊先生之間的租賃合同,合同解除后齊先生及轉租后的承租人均應搬離并返還房屋,齊先生應按合同約定的租金標準支付相關房屋使用費。一審判決后,齊先生以轉租有效等為由提起上訴,要求撤銷原判,改判駁回張女士的一審訴請。

  上海一中法院審理后認為,涉案房屋系經適房,產權登記信息中注明為“有限產權”,此類房屋屬性不同于普通商品住房,租賃糾紛的處理應以合同效力問題審查為前提。本案中,張女士等三人以大幅低于同期同類房屋市場價的優惠價格購得涉案房屋,并在住房預售合同中共同承諾,其購買的經適房供購買申請戶居住使用。在未經許可的情況下,其不得轉讓、出租、出借、贈與或者改變房屋使用性質。

  因此,張女士作為涉案經適房的有限產權人之一,其將涉案房屋出租給齊先生以獲取租金收益的行為違反上述承諾以及經適房購房人不得擅自出租獲利等規定,系利用公共資源謀取個人利益。

  根據《合同法》規定,涉案經適房租賃合同依法應屬無效。同時,齊先生已實際占有使用涉案房屋,其占有使用利益無法律依據,構成不當得利,應按照合同約定的租金標準予以返還。但張女士的出租行為損害公共利益,其無權取得該部分使用費收益。

  據此,為促進保障性住房管理秩序規范,上海一中法院判決:張女士與齊先生之間的租賃合同無效,同時另行下達決定書對相關收益予以收繳。

  本案主審法官李興表示,目前社會上經適房出租現象較為普遍,根據建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局于2007年11月共同頒布的《經濟適用住房管理辦法》第三十三條規定,個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用于出租經營。雖然上述《辦法》屬于國務院部門規章,其中關于經適房出租的限制性規定亦非法律的效力性禁止性規定。但這種將本屬于民生保障性質的住房推向市場違規出租,系利用公共資源謀取個人利益,損害了社會公共利益,對整個社會的誠信、公平和正義均造成了損害,應當受到法律的懲治。

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